Aktuelles zum Mietrecht

Abrechung Wasserkosten und Fernwärme

Die Parteien eines Mietvertrages vereinbarten, dass der Mieter anteilig monatlich Vorauszahlungen in Höhe von 1/12 der jährlich anfallenden Nebenkosten im Sinne des Anlage 3 zu § 27 der Berechnungsverordnung zahlt. Zu den umlagefähigen Kosten gehören danach die Wasserkosten und die Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten für die verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung. Zu den Kosten der Lieferung von Fernwärme gehören die Kosten der Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage.

Die Wärmeversorgung erfolgte zunächst durch eine zentrale Heizungsanlage und zwei Jahre später mit Fernwärme. Wiederum zwei Jahre später ließ der Vermieter im Rahmen einer Modernisierung Einzelwasseruhren in alle Mietwohnungen einbauen. Er forderte die Mieter auf, jeweils einen direkten Vertrag mit dem Wasserversorger abzuschließen. Ein Mieter kam dem jedoch nicht nach. Infolgedessen stellte der Wasserversorger die Kosten weiterhin dem Vermieter in Rechnung. Der Mieter weigerte sich nunmehr, die Heizkosten sowie die Wasserkosten-Nachzahlung aufgrund der Betriebskostenabrechnung zu zahlen.

Das Amtsgericht Pinneberg wies die Klage des Vermieters auf Entrichtung der Nachzahlungen ab. Das Landegericht Itzehoe wies die Berufung des Vermieters mit der Begründung zurück, dass der Mieter bezüglich der Umstellung auf Fernwärme keine Zustimmung erteilt habe. Bezüglich der Wasserkosten fehle es an einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, weil die Weiterleitung von Rechnungen der Stadtwerke keine solche darstelle. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung auf.

Die Vorinstanz übersehe, dass der Mietvertrag nicht noch zusätzlich die Übertragung der Wärmeversorgung auf Dritte im Wege der Fernwärme erlauben müsse. Es reiche aus, dass der Mietvertrag auch diese Form der Wärmeversorgung prinzipiell vorsehe. Bezüglich der Wasserkosten reiche die Weiterleitung der Rechnung des Wasserversorgers aus. Es wäre eine unsinnige Förmelei, wenn der Vermieter die Abrechnung hier selbst erstellen müsse. BGH vom 16.04.2008, VIII ZR 75/07
Autor: Maria U. Lottes, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Familienrecht, Düsseldorf

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